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Gesetze und Verordnungen
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Die Heizkostenverordnung
Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vom 20. Januar 1989
§ 1 Anwendungsbereich
§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
§ 3 Anwendung auf das Wohnungseigentum
§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
§ 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
§ 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
§ 9 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen
§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen
§ 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
§ 10 Überschreitung der Höchstsätze
§ 11 Ausnahmen
§ 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelungen
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§ 1 Anwendungsbereich
(1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten
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1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen
2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nummer 1,
(Wärmelieferung, Warmwasserlieferung)
durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume.
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(2) Dem Gebäudeeigentümer stehen gleich
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1. der zur Nutzungsüberlassung in eigenem Namen und für eigene Rechnung Berechtigte,
2. derjenige, dem der Betrieb von Anlagen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 in der Weise übertragen worden ist,
dass er dafür ein Entgeld
vom Nutzer zu fordern berechtigt ist,
3. beim Wohneigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer,
bei Vermietung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen der Wohneigentümer im Verhältnis zum Mieter.
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(3) Diese Verordnung gilt auch für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung und Warmwasserlieferung
auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume, soweit der Lieferer unmittelbar mit den
Nutzern abrechnet und dabei nicht den für den einzelnen Nutzer gemessenen Verbrauch, sondern die Anteile
der Nutzer am Gesamtverbrauch zugrunde legt; in diesen Fällen gelten die Rechte und Pflichten des
Gebäudeeigentümers aus dieser Verordnung für den Lieferer.
(4) Diese Verordnung gilt auch für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum, soweit für diesen
nichts anderes bestimmt ist.
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§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt,
gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.
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§ 3 Anwendungen auf das Wohnungseigentum
Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung
oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit
Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5
sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9b
und 11 sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im
Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind. Die
Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind entsprechend den dort vorgesehenen Regelungen über die Tragung der
Verwaltungskosten zu verteilen.
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§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an der Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden.
Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der
Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten
mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang
der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer
überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen.
Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie
Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.
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§ 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des
anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden.
Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur
Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den
anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als
sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im
Benehmen mit der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für das
jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion
gewährleistet ist.
(2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen
Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von
Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch
bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung
nach Nutzungsgruppen durchführen.
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§ 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
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(1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der
Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden.
Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum
in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. Einer gesonderten
Mitteilung des Warmwasserverbrauchs bedarf es auch dann nicht, wenn in der Nutzeinheit ein Wasserzähler
eingebaut ist.
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(2) In den Fällen des § 5 Abs. 2 sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis
der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen. Werden die Kosten nicht
vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufgeteilt, sind
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1. die übrigen Kosten der Versorgung mit Wärme nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum
auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum
der beheizten Räume zugrunde gelegt werden,
2. die übrigen Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach der Wohn- oder Nutzfläche auf die einzelnen
Nutzergruppen zu verteilen.
Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind dann nach Absatz 1 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
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(3) In den Fällen des § 4 Abs. 3 Satz 2 sind die Kosten nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am
Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume aufzuteilen. Die Verteilung der auf die
Gemeinschaftsräume entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen.
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(4) Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach den §§ 7 bis 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer
überlassen. Er kann diese einmalig für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern
ändern.
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1. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
2. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltige Einsparungen von Heizenergie bewirken oder
3. aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmmung.
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Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines
Abrechnungszeitraumes zulässig.
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§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindsstens 50 vom Hundert, höchsten 70 vom
Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau
der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGB1. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung
versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind
von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der
Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt
sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der
Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird
als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche
oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der
beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der
verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die
Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der
Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung
zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und
Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und
Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgeld für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der
zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.
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§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert,
höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder
Nutzfläche zu verteilen.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören die Kosten der Wasserversorgung,
soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend § 7 Abs. 2.
Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die
Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen
Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Warmwasserlieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Warmwasserlieferung gehören das Entgeld für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten
des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7 Abs. 2.
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§ 9 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen
(1) Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden,
so sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen. Die Anteile an den einheitlich entstandenen
Kosten sind bei Anlagen mit Heizkesseln nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch,
bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen. Kosten, die
nicht einheitlich entstanden sind, sind dem Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen.
Der Anteil der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme ergibt sich aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des
Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Bei Anlagen, die weder durch Heizkessel noch durch
eigenständige gewerbliche Wärmelieferung mit Wärme versorgt werden, können anerkannte Regeln der Technik
zur Aufteilung der Kosten verwendet werden. Der Anteil der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am
Wärmeverbrauch ist nach Absatz 2, der Anteil am Brennstoffverbrauch nach Absatz 3 zu ermitteln.
(2) Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist ab dem 31. Dezember 2013
mit einem Wärmezähler zu messen. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden,
kann sie nach der Gleihung
bestimmt werden. Dabei sind zu Grunde zu legen
1. das gemessene Volumen des verbrauchten Warmwassers (V) in Kubikmetern (m³);
2. die gemessene oder geschätzte mittlere Temperatur des Warmwassers (tw) in Grad Celsius;
Wenn in Ausnahmefällen weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden
können, kann die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nach folgender Gleichung
bestimmt werden
Dabei ist die durch die zentrale Anlage mit Warmwasser versorgte Wohn- oder Nutzfläche (Awohn)
zu Grunde zu legen. Die nach den Gleichungen in Satz 2 oder 4 bestimmte Wärmemenge (Q) ist
1. bei brennwertbezogener Abrechnung von Erdgas mit 1,11 zu multiplizieren und
2. bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung durch 1,15 zu didvidieren.
(3) Bei Anlagen mit Heizkesseln ist der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (B)
in Litern, Kubikmetern, Kilogramm oder Schüttraummetern nach der Gleichung
zu bestimmen.
Dabei sind zu Grunde zu legen
1. die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) nach Absatz 2 in kWh;
2. der Heizwert des verbrauchten Brennstoffes (Hi) in Kilowattstunden (kWh) je Liter (l),
Kubikmeter (m³), Kilogramm (kg) oder Schüttraummeter (SRm).
Als Hi-Werte können verwendet werden für
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Leichtes Heizöl EL
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10
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kWh/l
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Schweres Heizöl
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10,9
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kWh/l
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Erdgas H
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10
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kWh/m³
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Erdgas L
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10
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kWh/m³
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Flüssiggas
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13
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kWh/kg
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Koks
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8
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kWh/kg
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Braunkohle
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5,5
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kWh/kg
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Steinkohle
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8
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kWh/kg
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Holz (lufttrocken)
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4,1
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kWh/kg
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Holzpellets
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5
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kWh/kg
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Holzhackschnitzel
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650
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kWh/SRm.
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Enthalten die Abrechnungsunterlagen des Energieversorgungsunternehmens oder Brennstofflieferanten Hi-
Werte, sind diese zu verwenden. Soweit die Abrechnung über kWh-Werte erfolgt, ist eine Umrechnung in
Brennstoffverbrauch nicht erforderlich.
(4) Der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Wärme ist nach § 7 Abs. 1, der Anteil an den Kosten der
Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Abs. 1 zu verteilen, soweit diese Verordnung nichts anderes bestimmt
oder zulässt.
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§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen
(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen
Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom
Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen
oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der
Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle
des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.
(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der
umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder
des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 4 und
§ 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäbe zu verteilen.
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§ 9b Kostenverteilung bei Nutzerwechsel
(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der
Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.
(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die
übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden
Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und
Nachnutzer aufzuteilen.
(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus
technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach
den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäbe aufzuteilen.
(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.
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§ 10 Überschreitung der Höchstsätze
Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von
70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.
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§ 11 Ausnahmen
(1) Soweit sich die §§ 3 bis 7 auf die Versorgung mit Wärme beziehen, sind sie nicht anzuwenden.
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1. auf Räume,
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a) in Gebäuden, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m².a) aufweisen,
b) bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder
die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist;
unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparung, die in der Regel innerhalb
von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können; oder
c) die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht
beeinflussen kann;
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2.a) auf Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime,
2.b) auf vergleichbare Gebäude oder Gebäudeteile, deren Nutzung Personengruppen vorbehalten ist, mit denen
wegen ihrer besonderen persönliche Verhältnisse regelmäßig keine üblichen Mietverträge abgeschlossen werden;
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3. auf Räume in Gebäuden, die überwiegend versorgt werden
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a) mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen oder Solaranlagen oder
b) mit Wärme aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung oder aus Anlagen zur Verwertung von Abwärme, sofern der
Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird;
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4. auf die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen, soweit diese Kosten in den Fällen des § 1 Abs. 3
nicht in den Kosten der Wärmelieferung enthalten sind, sondern vom Gebäudeeigentümer gesondert abgerechnet
werden;
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5. in sonstigen Einzelfällen, in denen die nach Landesrecht zuständige Stelle wegen besonderer Umstände
von den Anforderungen dieser Verordnung befreit hat, um einen unangemessenen Aufwand oder sonstige
unbillige Härten zu vermeiden.
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(2) Soweit sich die §§ 3 bis 6 und § 8 auf die Versorgung mit Warmwasser beziehen, gilt Absatz 1 entsprechend.
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§ 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelungen
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(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung
nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen
Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Die gilt nicht beim
Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer;
insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften.
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(2) Die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt
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1. für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen
Warmwasserkostenverteiler und
2. für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung.
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(3) Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe,
dass an die Stelle des Datums "1. Juli 1981" das Datum "1. August 1984" tritt.
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(4) § 1 Abs. 3, § 4 Abs. 3 Satz 2 und § 6 Abs. 3 gelten für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30.
September 1989 beginnen; rechtsgeschäftliche Bestimmungen über eine frühere Anwendung dieser Vorschriften
bleiben unberührt.
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(5) Wird in den Fällen des § 1 Abs. 3 der Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer am 30. September 1989 mit
Einrichtungen zur Messung der Wassermenge ermittelt, gilt die Anforderung des § 5 Abs. 1 Satz 1 als erfüllt.
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(6) Auf Abrechnungszeiträume, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben, ist diese Verordnung in der bis zum
31. Dezember 2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden.
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§ 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder
Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen,
Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder
Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten,
insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer darf nicht angesetzt werden.
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(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
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1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der
Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die
gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung
(Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet
werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder
sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
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§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von §1 sind:
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1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer
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2. die Kosten der Wasserversorgung
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer
Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten
der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,
die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage
einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
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3. die Kosten der Entwässerung
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer
entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
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4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms,
die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der
Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz,
die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und
die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme,
auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgeld für die Wärmelieferung und die Kosten
des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage,
die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit
zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messung nach dem Bundes-
Immisionsschutzgesetz
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5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasseranlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits
berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser,
auch aus Anlagen im Sinne Buchstabens a, hierzu gehören Entgeld für die Lieferung des Warmwassers und die
Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der
Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der
damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
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6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie
nicht dort berücksichtigt sind, oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
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7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und
Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich
der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
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8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren
und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören
namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher
Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs
von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
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9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam
genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
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10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von
Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von
Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
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11. die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern
gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
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12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten
nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
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13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie
sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und
den Aufzug;
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14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder
Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung,
Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft;
soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis
10 und 16 nicht angesetzt werden;
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15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgeld für eine
nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die
Kabelweitersendung entstehen; oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für
Breitbandkabelanschlüsse;
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16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der
Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten
der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
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17. sonstige Betriebskosten
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
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Auszug Eichgesetzgebung
Gesetzliche Grundlage
Eichpflichtige Geräte
Vorraussetzung zur Eichung
Eichung und Beglaubigung
Eichintervalle
Gesetzliche Konsequenzen
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Gesetzliche Grundlage
Gesetzliche Grundlage für die Eichpflicht ist das Gesetz über das Mess- und Eichwesen (Eichgesetz) in der
neuesten Fassung vom 23.03.1992 sowie Eichordnung vom 24.09.1992. Eichpflicht besteht für Zähler, welche im
geschäftlichen Verkehr verwendet werden oder so bereitgehalten werden, dass sie ohne besondere Vorbereitung in
Gebrauch genommen werden können.
Ziel des Eichgesetzes ist der Schutz des Verbrauchers als Konsument und Bezieher messbarer Leistungen.
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Eichpflichtige Geräte
Nach § 2 und § 25 des Eichgesetzes unterliegen
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Wärmezähler
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seit dem
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01.10.1980
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Warmwasserzähler
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seit dem
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01.01.1981
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Kaltwasserzähler
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seit dem
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01.01.1979
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der Eichpflicht. Nach diesen Terminen durften keine ungeeichten Geräte mehr eingebaut werden.
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Voraussetzung zur Eichung
Voraussetzung zur Eichung eines Messgerätes ist die Bauartzulassung durch die Physikalisch-Technische
Bundesanstalt (PTB) oder durch die zuständige EU-Behörde.
Die Gerätekennzeichnung erfolgt durch die MID-Zulassung (neu) oder für Bestehende Zulassungen durch das
PTB Zulassungszeichen  bzw. durch das Europa-Zulassungszeichen  mit der
jeweiligen Zulassungsnummer. Damit ist der Zähler eichfähig.
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Eichung und Beglaubigung
Nach der Bauartzulassung erfolgt die Eichung der Zähler durch die zuständige staatliche Eichbehörde. Dem
Eichen gleichgestellt ist gemäß § 6 Eichgesetz die Beglaubigung durch eine staatlich anerkannte Prüfstelle.
Eichung und Beglaubigung sind vom Rechtscharakter her gleichwertig. Geeichte bzw. beglaubigte Geräte erhalten
eine entsprechende Kennzeichnung.
Kennzeichnung
Eichmarke deutsch 
Eichmarke europäisch 
Beglaubigungsmarken 
Auf den Beglaubigungsmarken sind folgende Daten enthalten:
- erster Buchstabe W für Wasser bzw. K bei Wärmezählern
- zweiter Buchstabe Bundesland, in dem die Prüfstelle arbeitet z. B. A für Baden-Würtemberg
- Zahl unter den Buchstaben bedeutet z.B. 5 für 5. Prüfstelle des jeweiligen Bundeslandes
- Große Zahl ist das jeweilige Beglaubigungsjahr z.B. 96 für 1996
MID-Zulassung
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Eichintervalle
Die Messgeräte sind bei Ersteinbau geeicht bzw. beglaubigt. Die eichrechtliche Verwendungsdauer der Geräte beträgt für
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Wärmezähler
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5 Jahre
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Warmwasserzähler
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5 Jahre
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Kaltwasserzähler
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6 Jahre.
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Für die Einhaltung der gesetzlichen Eichfristen ist der Eigentümer der Messgeräte verantwortlich. Eine
gesonderte Aufforderung vom Eichamt oder anderen öffentlichen Stellen erfolgt nicht. Die Pflicht zur Einhaltung
der gesetzlichen Fristen kann über Wartungsverträge auf z. B. Messdienstunternehmen übertragen werden.
Die Kosten der Wartungsverträge können nach der Heiz- bzw. Betriebskostenverordnung im Rahmen der Heiz- oder
Wasserabrechnungen auf die Nutzer umgelegt werden.
Einsatzdauer von Kaltwasser-, Warmwasser- und Wärmezählern nach § 77 Abs. 9 der Eichordnung
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Eichjahr
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Ausbaujahr
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Kaltwasserzähler
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Warmwasser-, Wärmezähler
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2002
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2007
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2008
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2003
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2008
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2009
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2004
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2009
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2010
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2005
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2010
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2011
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2006
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2011
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2012
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2007
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2012
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2013
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2008
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2013
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2014
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2009
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2014
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2015
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2010
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2015
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2016
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2011
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2016
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2017
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Gesetzliche Konsequenzen
Die fahrlässige oder vorsätzliche Verwendung oder Bereithaltung von ungeeichten bzw. unbeglaubigten
Messgeräten ist eine Ordnungswidrigkeit
gemäß § 19 Nr. 1 und 4 des Eichgesetzes, die mit einer Geldbuße bis 10.000 € geahndet werden kann.
Bitte beachten sie, dass eine Abrechnung, die auf Erfassungsergebnissen von ungeeichten Messgeräten basiert, nicht fällig ist.
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